房仲,房訊,仲介,看屋圖片 房仲,房訊,仲介,看屋圖片
商家搜尋 : 請輸入關鍵字搜尋  

房仲,房訊,仲介,看屋圖片

房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台北縣淡水鎮
淡江商圈-公寓價格-別墅享受
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台北縣新莊市
★★★捷運一樓 // 看到全送★★★
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台北縣三重市
★★★菜寮捷運站公寓豪宅★★★
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 桃園縣桃園市
★★★桃園國中旁邊間亮麗 ★★★
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台北市松山區
【屋主自售】八德路四段*電梯大樓*(視野好、採光佳)~有增值
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台北市內湖區
國小溫馨三房***有巢氏房屋
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台北市中山區
松江smile
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台中市中區
居仁學區自由路10坪家電全電梯套房~超低總價65萬
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台中市中區
[非仲介]台中市樓中樓17坪電梯大套房出租~有照片
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台中市中區
[非仲介]優質電梯雙套房出租~網路、第四台、管理費全包
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台中市南屯區
漂亮套房,便宜出租月租4500元起且還月租含水費.第四台.網
房仲,房訊,仲介,看屋圖片 台北市信義區
《省!省!省!》自租【套房】*8000元含水電*(RC頂加)
  觀看更多優質物件

1.何謂法拍屋   7.查明停車位有無他人佔用
2.法拍屋的優點   8.投標前如何準備
3.法拍屋的缺點   9.特殊投標資格
4.何謂點交及不點交 10.標的物的評估
5.法拍屋點交(不點交)比例分析 11.如何填寫投標書
6.查明附屬增建物有無在拍賣範圍 12.法拍屋流程圖下載

我要看法拍物件

何謂法拍屋

簡單的說:
屋主(所有權人)只要以房子抵押借款,或是屋主(所有權人)向他人(債權人)有借貸行為,而產生無力償還狀況發生時。債權人透過法院公開拍賣投標的方式將房子賣出,而取得拍賣所得價金以清償債務。此類的房屋買賣就是所謂......法拍屋!!

法拍屋的優點

1)-低於市價-
債權人為求順利拍賣出去及債權求償,通常會訂出的拍賣底價會低於市價,如果第一次無法拍賣出去,底價會以打八折再次拍賣。等到第三次拍賣時,底價早已接近或低於市價的一半。

例如:法院拍賣一間市價約1200萬的房子

第一次拍賣的底價約 1100萬

第一次拍賣流標 1100×80%=880 (第二次拍賣的底價)

第二次拍賣流標 880×80%=704 (第三次拍賣的底價)

2)-產權清楚-
法院拍賣的房子,所有的程序是由法院直接辦理,從產權的移轉,塗銷,交屋,均由法院全程掌控,法院給您產權、不用擔心遇上詐騙集團、一屋兩賣一切都是有法院的依據,這是房地產仲介及一般預售屋所無法得到的保障。

3)-投資報酬率高-
(逢低買進)....可藉由購買法拍屋作為致富的管道,因為當法拍屋流標兩次的情形下,其價位以接近或甚至低於市價的一半,如逢低買進,再以市價賣出,便能賺得可觀的差價。

法拍屋的缺點

術業有專攻.....沒有三兩三.千萬不要上梁山!

1>法拍房分「有點交」與「不點交」兩種:
大家都知道,購買「有點交」房屋,比較有保障、無糾紛。但是在公告開始,拍賣筆錄是註明 有點交,而投標前,如有第三人向法院陳報租約,此時法官將重新公告為「不點交」。如果投標人不察,就會陷入「點交陷阱」!
因此部份的法官,為提醒投標大眾,會在拍賣筆錄註明「本件拍定後點交,惟實際使用情形請投標人自行查明」,雖然是法官的好意提醒,但卻更加深投標人的疑慮,要如何查明呢?怎麼界定有否點交呢?

2>進入法院投標室,從寫標單、投入標櫃、現場聽標到得標領收據或落標領回保證票,莊嚴肅靜的法院與擁擠的投標室,「官字兩張口,候門深似海」,絕對讓生手慌了手腳!
在投標室內,每天都有「判廢標」,亦稱「烏龍標」老戲碼不斷重複上演。保證金不足、案號有誤、未達底價、未附 委任狀,形形色色。怎麼有那麼多烏龍事發生呢?一言以蔽之,專業性不足,謹慎度不夠,加上忙中有錯,不得不飲恨投標室了。

3>投標所需辦理的手續細節步驟繁多,各式表格的填寫更是繁雜不已!拍定後其中更包括繳款、遞狀、權狀辦理、銀行貸款設定、申請點交、履勘引導、法院強制執行.........等繁雜步驟。

4>至現場交屋,如遇到屋主不願自動搬遷,少不了激烈爭執!其後又必須引導法官、書記官、管區人員、鎖匠,搬家公司進入屋內,做強制搬離動作...........事後更要進行清理工作.......等。(如遇屋主破壞又要進行法律訴訟,以維護自身權益。)

何謂點交及不點交

點交:
所謂點交就是法院會將房屋的使用權及所有權一併交由買受人。

根據強制執行法第九十九條之前項規定:法院必須將解除債務人之佔有使用關係,執行點交予買受人。所以只要法院拍賣筆錄上註明點交,其買受人都可以申請法院來執行交屋。

不點交:
所謂不點交就是法院會將房屋的所有權交由買受人,但使用權,法院並不會交由買受人。

如拍賣筆錄上註明不點交,則法院不受理買受人申請執行交屋,縱然買受人向法院買到了房子的產權, 但其交屋的工作就得經由買受人自行與佔用人協調,如協調不當,那買受人便無法受到法院的保障。

法拍屋點交(不點交)比例分析

可確定點交     佔50%
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後一定點交。  

有條件點交     佔30%
查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,確保債權,經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

不點交變點交    佔10%
拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得移轉證書即可自行開鎖進入。

確定不點交     佔8%
查封前即有租約,且無法被排除租賃權。

點交變不點交    佔2%
拍賣筆錄註明點交,但拍定後有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。

查明附屬增建物有無在拍賣範圍

所謂「附屬增建物」,即為未辦保存登記之建築部份,通稱違建物。(常見於頂樓增建、屋後增建及透天房屋旁之增建。)
在法院查封時,如遇到增建物,法院通常會請地政測量機關囑託測量登記,並訂立底價;但由於部份增建物與主建物分辨不易,法院常漏了查封,就會造成拍定後,拍定人與債務人產權糾紛。

有些漏查封之增建物,雖未在拍賣範圍內,如為「主物」及「從物」關係,產權仍歸拍定人所有,但這方面的認定,是需有專業素養才能判斷的。
......所以「查明附屬增建物有無在拍賣範圍」是影響產權清楚的重要工作。

查明停車位有無他人佔用

標購大樓,要特別注意停車位有無被他人佔用問題;因很多債務人在被拍賣前,經常試圖自行銷售拍賣物,以減少損失,但都無法如意售出。

而大樓之停車位,因金額小且市場需求大,容易出售;雖然大部份車位是無法單獨出售,但有時是債務人不懂法律或在求現誘惑下,而與買受人私下訂約轉手;明知違法買賣,會造成他日紛爭,債務人拿錢走人,也不會考慮那麼多了。

所以拍賣前車位如無他人佔用,產權較無問題,如有被佔用,就要判斷此車位是否在拍賣範圍內,如屬拍賣範圍,爾後是否容易排除,排除代價要花多少,都要事先列入投標考慮。

投標前如何準備

1> 先確定債權銀行是否有提出停拍,暫緩,撤回。

2> 確定房子要買誰的名字(因為投標單上的名字,就是權狀上的名字)所以要先確定。

3> 投標前一日須開立臺灣銀行本票,來作為參加投標之保證金(金額以拍賣底價的2成)並不得少於2成,少於2成則投標不算。由後著遞補,不得異議!

4> 投標前要確認投標單上的投標資料書寫無誤,以免廢標。

5> 投標當天,買受人必須親臨現場,參與投標。須帶身分證,印章。如買受人當日無法至現場參與投標,則可委託他人,但需附上委任狀,同樣的受任人要帶身分證及印章以及買受人的身分證,印章,以免廢標。

PS:由於台北,士林,板橋等法院對委任人的資格要求有所不同,所以要視不同的法院來決定委任人的身分。


二十一世紀實為一個講求專業的世紀,將投標的工作交由專業的人士來辦理,絕對有事半功倍之效,無後顧之憂。

特殊投標資格

一、 山地保護區者,則須提出山地原住民之身分證明。

二、 農地,則依最新發佈之農業發展條例訂定之。

三、 政府開發之工業區內列管之標準廠房:
投標人應附興辦工業証明(得提出從事物品製造、加工、修理業務之公司執照、工廠登記証或營利事業登記証),拍定後仍應原規劃確定之用途作為工業有關使用,應買人並應注意促進產升級條例之暨其施行細則之相關規定。

四、 其餘之標的物,則凡領有中華民國身分證明者,均可投標。

標的物的評估

一、 先確定標的物的門牌地址、投標日、時間以及權利範圍。

二、到現場實地瞭解物件的使用狀況:
1、若是空屋,那就太好了,因為法院會將房屋現狀點交給您,而且有的空屋大門是沒有上鎖,可以入內瞭解格局。所以空屋都會在第三拍之前被標走了。

2、是債務人自住的(是否自住、出租或佔用,可由標的物的左鄰右舍探知),法院一樣點交,只是您不能大方進入瞭解格局,但若您有朋友是住在同一棟建築(如在同一排的透天、同一棟的大樓),那您一樣可以知道格局。若有住宅管理員的,就請教他吧!在不然就-------看看附近是否有相同物件是屋主自售或仲介代售的案件,佯裝買主大大方方的
參觀(順便探聽售價行情)。

3、是出租的怎麼辦?您得先清楚是在查封前出租(不點交)或查封後出租(不得抗拒查封效力,點交),查封前出租(若法院有裁定租賃權除去,則點交),租約到何時?(有些是假的租賃契約、有的是不定期租約,為的只是想敲一筆搬遷費,但現在的法拍市場已經很少有這種情形了)其實如果是好的案件的話(地段好、環境優、交通便利、標金又便宜),付個十至二十萬(行情)的搬遷費都是划得來。(畢竟省下的標金都不只那十幾二十萬不是嗎?)

4、佔用的情形是最麻煩的,大部分是債權人強佔,因債務人欠錢不還,所以佔用還債。除非法院聲明拍定點交,否則上法院打官司,耗時又費力,得到的所剩無幾。

5、最好是不要有持分的建物(像公寓、大樓地坪都是持分),若您注意建物有持分的案件多到第四拍(特拍)都還無法拍定。若您標的建物有持分,當您進住時,說不定還得付共有人租金呢!就算要轉手出售都難。

三、關於週遭環境、地段、學區、交通等,就依投標人需要(是自住或是投資)來評估。

四、願您標到您心目中的法拍屋

如何填寫投標書

1.投標書可向地方法院查詢服務處服務人員索取。

2.案號:應填寫正確,按年度、股別、案號分別填寫清楚。

3.投標人姓名、年齡、住址、身份證字號:地址應填寫戶藉地址,如戶藉地與聯絡地址 不同時應註明清楚寄達地址為何。

4.願買之不動產:土地部份應填寫行政區域,地段、小段、地號、面積、持分。若有數 筆土地亦應一併填寫。建物部份應填寫建號、門牌號碼、權利範圍等,土地與建物之內容應與法院之公告相同。

5.願出之價額:依法院公告之壹筆或數筆土地及建物分別以國字大寫填寫各筆願出之價 格,並將合計之總金額填寫清楚,但應注意,每單項之金額應高於法院所定之底價,且合計 部份應高於最低總價。

6.保證金本票:發票銀行、付款銀行、票號、金額分別填寫,但應注意保證金金額不得 低於法院公告之保證金金額。

7.代理人:如投標人無法親自到場投標而委任第三人者,應簽具委任書,並將委任書置 於投標書內,投標書之代理人姓名上方註明「代理人」。

8.以上各欄寫清楚後,應於投標人、代理人姓名下方簽章。

9.證件:投標人與代理人應攜帶身份證正本及印章。

10.案號、投標人姓名、不動產標示、金額務必千萬要書寫正確!!!切記、切記。

11.將保證金之支票放入投標書內即可參與投標了,祝您投標成功。

二十一世紀實為一個講求專業的世紀,將投標的工作交由專業的人士來辦理,絕對有事半功倍之效,無後顧之憂。
(商友投資顧問有限公司:統一編號80229858)


我要看法拍物件

刊登贊助網站
無菌世界 健康人生
全球首創,史上最強,防止細菌病毒交叉感染,環保、殺菌、去味除臭、清淨空氣,並能在空氣中將病毒、細菌、病原菌、芽孢菌、黴菌攔截殺菌,對人、動植物及多細胞生物無害、無副作用,幾乎達到100%無菌空間!!
無菌世界 健康人生
全球首創,史上最強,防止細菌病毒交叉感染,環保、殺菌、去味除臭、清淨空氣,並能在空氣中將病毒、細菌、病原菌、芽孢菌、黴菌攔截殺菌,對人、動植物及多細胞生物無害、無副作用,幾乎達到100%無菌空間!!
無菌世界 健康人生
全球首創,史上最強,防止細菌病毒交叉感染,環保、殺菌、去味除臭、清淨空氣,並能在空氣中將病毒、細菌、病原菌、芽孢菌、黴菌攔截殺菌,對人、動植物及多細胞生物無害、無副作用,幾乎達到100%無菌空間!!
無菌世界 健康人生
全球首創,史上最強,防止細菌病毒交叉感染,環保、殺菌、去味除臭、清淨空氣,並能在空氣中將病毒、細菌、病原菌、芽孢菌、黴菌攔截殺菌,對人、動植物及多細胞生物無害、無副作用,幾乎達到100%無菌空間!!
無菌世界 健康人生
全球首創,史上最強,防止細菌病毒交叉感染,環保、殺菌、去味除臭、清淨空氣,並能在空氣中將病毒、細菌、病原菌、芽孢菌、黴菌攔截殺菌,對人、動植物及多細胞生物無害、無副作用,幾乎達到100%無菌空間!!
無菌世界 健康人生
全球首創,史上最強,防止細菌病毒交叉感染,環保、殺菌、去味除臭、清淨空氣,並能在空氣中將病毒、細菌、病原菌、芽孢菌、黴菌攔截殺菌,對人、動植物及多細胞生物無害、無副作用,幾乎達到100%無菌空間!!
優居室內設計工程有限公司
提供空間規劃、室內設計、商業設計、展場設計、景觀工程等。
美麗華百樂園
地 址:台北市中山區敬業三路20號
申訴專線:0800-88-3456
太平洋SOGO百貨
親切體貼、安全舒適
太平洋SOGO百貨重視每位顧客的權益,自服務人員的應對禮儀、作業制度的規劃及各項硬體設施的設置與維護,莫不是以消費者的安全舒適為著眼點,是最親切、最體貼消費者的百貨公司。
大統百貨
大統百貨和平店在1999年十月開幕後,重新塑造一個注重品味、休閒和家庭的全方位百貨購物空間。
位置: 和平路•中正路口
電話:( 07 ) 2255791

| 法律聲明 | 隱私保護 | 免責聲明 | 關於我們 | 服務信箱 |


商友企業(統一編號:80229858)       服務時間AM09:00~PM06:00 


 版權所有 Copyright © 1999 Sunyui All Rights Reserved       建議最佳瀏覽解析為 1024 x 768、IE 6.0 版本